На главную страницу
практические аспекты оценки объектов незавершенного строительства практические аспекты оценки объектов незавершенного строительствапрактические аспекты оценки объектов незавершенного строительствапрактические аспекты оценки объектов незавершенного строительства
   

Практические аспекты оценки объектов незавершенного строительства


При оценке объектов незавершенного строительства теоретически также возможно применение всех трех подходов.

Применение сравнительного подхода ограничивает неразвитость рынка купли-продажи объектов незавершенного строительства. То есть будет практически невозможно найти информацию о купле-продаже аналогичных объектов, если же какие-то объекты все-таки продаются, то, как правило, они существенно отличаются от оцениваемого объекта, поэтому придется проводить слишком много корректировок. Если же вдруг удастся найти достаточное количество сопоставимых объектов и информацию об их стоимости, то алгоритм оценки будет аналогичен тому, который применяется при оценке объектов коммерческой недвижимости. Необходимо будет только добавить корректировку на степень готовности.

Принимать в качестве объектов-аналогов аналогичные объекты, но уже построенные, не корректно, так как зависимость стоимости объекта незавершенного строительства и его степени готовности не линейная. То есть, если взять для примера готовый объект, и аналогичный, но готовый на 50%, стоимость второго будет меньше не в 2 раза.

Доходный подход можно применять только при оценке объектов с высокой степенью готовности.

При оценке методами затратного подхода алгоритм расчета тот же: сначала определяется стоимость прав на земельный участок, далее - стоимость строительства.

Стоимость строительства сначала определяется для объекта как будто построенного. Так гораздо проще определить, во сколько обойдется строительство такого объекта целиком, далее стоимость строительства умножается на коэффициент готовности. Коэффициент готовности можно рассчитать самостоятельно, исходя из визуального осмотра объекта, степени готовности тех или иных конструктивных элементов и удельных весов этих элементов в общей стоимости строительства.

Особое внимание следует уделить определению прибыли девелопера. Если оцениваются востребованные рынком объекты, то девелопер свою прибыль получит; если данный объект никому не нужен, то следует говорить о функциональном или экономическом износе, но никак не о прибыли девелопера.

Д.М. Феофанов


Перейти к общему перечню вопросов

Задать вопрос













Заказать звонок












   
  Оценка  
   
     
 
Яндекс.Метрика