На главную страницу
приобретение объектов незавершенного строительства: риски и иллюзии приобретение объектов незавершенного строительства: риски и иллюзииприобретение объектов незавершенного строительства: риски и иллюзииприобретение объектов незавершенного строительства: риски и иллюзии
   

Приобретение объектов незавершенного строительства: риски и иллюзии


Потенциальные инвесторы должны реально оценивать инвестиционные риски при рассмотрении вопросов вложения капитала в объекты незавершенного строительства. Для этого нужно рассмотреть вопрос о правах приобретателей таких объектов.

Бытует мнение, что приобретение (оформление) в собственность объекта незавершенного строительства позволяет инвестору-покупателю выгодно вложить финансовые средства, закрепиться на соответствующем земельном участке и получить дополнительные правовые гарантии для завершения строительства или, в крайнем случае, увеличить компенсационную денежную массу в процессе переговоров по вопросу освобождения земельного участка (если завершение строительства объекта не представляется возможным).

Такое мнение зачастую ошибочно: приобретение в собственность объекта незавершенного строительства (далее - также ОНС) в целом ряде случаев ухудшает правовое положение инвестора-покупателя и приводит к заведомо невосполнимым затратам (убыткам).

В обоснование сказанного рассмотрим вопрос о правах приобретателей ОНС, чтобы потенциальные инвесторы имели возможность реально оценить инвестиционные риски при рассмотрении вопросов вложения капитала в такие объекты. В силу распространенности ситуации в настоящей статье будут в основном рассмотрены случаи, когда объект расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Объект незавершенного строительства - это особый, существующий до момента выпуска "Разрешения на ввод в эксплуатацию" вид недвижимости, представляющий собой прочно связанную с землей неразборную (сложноразборную) совокупность строительных капитальных конструкций (перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), при этом правовой режим возникновения и существования такого объекта определен градостроительной разрешительной документацией.

На практике возникают ситуации, когда право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, объект долгое время не строится, срок строительства и ввода в эксплуатацию объекта пропущен, срок аренды земельного участка истек, а также истек срок действия градостроительной документации и разрешения на строительство.

При этом истечение срока землепользования и истечение срока действия градостроительной документации не предусмотрены законом в качестве оснований прекращения права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

В сложившейся ситуации возникают следующие вопросы:

  • имеет ли право собственник ОНС использовать объект и если имеет, то каким образом? имеет ли право собственник ОНС на соответствующую часть земельного участка? имеет ли право собственник ОНС завершить строительство?
  • возникают ли вышеперечисленные права у дальнейших покупателей ОНС?

Имеет ли право собственник ОНС использовать его?

В общем случае правомочие пользования состоит из ряда подправомочий, а именно: правомочие извлечения из вещи практической полезности, правомочие извлечения из вещи прибыли и правомочие извлечения из вещи ее плодов.

В отношении объектов незавершенного строительства правомочие извлечения из вещи ее плодов исключается, а правомочия извлечения из вещи практической полезности и получения прибыли целиком зависят от вопроса возможности использования объекта по назначению, то есть от возможности эксплуатации.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ право на эксплуатацию объекта носит разрешительный характер и оформляется специальным документом (Разрешением на эксплуатацию объекта). Названный документ является единственным основанием признания и подтверждения факта выполнения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствия построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Из сказанного можно заключить, что отсутствие Разрешения на эксплуатацию объекта исключает правомерность его использования (эксплуатации).

В частности, в московских нормах содержится прямой запрет на использование ОНС по назначению (п. 4.14 МГСН 8.01-00, утв. постановлением Правительства г. Москвы от 11.07.2000 N 530).

На практике возникают ситуации, когда ОНС теоретически может быть использован, например, в качестве декораций для киносъемок или полигона для проведения соревнований по военно-прикладным видам спорта. Указанные способы использования объекта не выглядят мнимыми, более того, вполне реален факт заключения и исполнения соответствующего договора аренды между собственником ОНС и соответствующим пользователем.

Однако эти способы использования объекта соединены с его эксплуатацией (использованием) и без соответствующего "Разрешения на эксплуатацию" являются неправомерными действиями. В таком случае единственный легальный способ использования объекта с подобными целями - осуществление его ввода в эксплуатацию с соответствующим целевым назначением.

Вопрос возможности использования ОНС неоднократно исследовался судами.

В частности, ФАС СЗО в постановлении от 20.03.2002 N А56-31829/01 указал, что "...объект, в котором находится спорное помещение, не создан, не построен, его строительство не завершено. Следовательно, данный объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть только достроен, поэтому использовать его можно только для достройки".

Вывод: ОНС можно использовать только для продолжения дальнейшего строительства, разработки изменений в проектную документацию, временного размещения строительных материалов, конструкций, инструментов, техники и т.п.

Имеет ли право собственник ОНС требовать предоставления права на соответствующую часть земельного участка?

Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию (аренду) земельных участков под принадлежащими указанным лицам объектами недвижимости. В связи с изложенным возникает впечатление, что ст. 36 ЗК РФ наделяет собственника ОНС безусловным правом на соответствующую часть земельного участка. Однако статья содержит отсылочную конструкцию, в соответствии с которой исключительное право собственника недвижимости на выкуп или на заключение договора аренды земельного участка не является абсолютным (безусловным) и может быть реализовано только в случаях, на условиях и в порядке, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами.

Землепользование под объектами незавершенного строительства осуществляется в порядке, предусмотренном правилами предоставления земельных участков для целей градостроительной деятельности, и регулируется ст. 30.1, 30.2, 31 ЗК РФ и градостроительным законодательством.

На практике возникают споры, когда истец, являясь собственником ОНС, ссылается в обоснование своих требований на исключительное право приватизации или аренды земельного участка, занятого объектом и необходимого для его использования.

Как показано выше, право использовать по назначению (эксплуатировать) ОНС отсутствует ввиду прямого указания закона, следовательно, у собственника ОНС также будет отсутствовать право на заключение договора аренды земельного участка в целях использования ОНС по назначению.

В противном случае договор аренды земельного участка с целевым назначением "эксплуатация объекта незавершенного строительства" будет являться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ), так как весь договор в целом и целевое назначение земельных участков по такому договору будет противоречить требованиям ст. 55 ГрК РФ.

Кроме того, границы земельного участка являются существенным условием любого договора аренды земельного участка. Для ОНС границы земельного участка, необходимого для его эксплуатации, сформировать невозможно, так как законченный строительством объект еще не создан и его эксплуатация запрещена.

В соответствии с постановлением ФАС ВСО от 15.12.2004 N А19-1365/04-25-4-ФО2-5234/04-С2 незавершенный строительством объект не является зданием, строением, сооружением в смысле п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Названная норма к рассматриваемому правоотношению неприменима. Как указывает суд, "...из материалов дела бесспорно следует, что принадлежащее ООО "Ж." имущество не является зданием, строением, сооружением, а представляет собой объект незавершенного строительства, заявитель не является лицом, имеющим право на приобретение в собственность расположенного под этим объектом земельного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель не представил доказательств создания на земельном участке объекта, для целей возведения которого ему был предоставлен земельный участок. В деле отсутствуют доказательства возможности целевого использования незавершенного строительством объекта...".

В соответствии со ст. 272 ГК РФ при утрате собственником недвижимости права пользования земельным участком установить условия пользования на новый срок возможно только в следующих случаях:

  • когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.);
  • когда снос не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли. Следует обратить внимание, что законный запрет на снос "незавершенки" маловероятен и действует только в отношении, например, стратегических или общественно важных объектов (причем запрет сноса должен быть прямо предусмотрен законом), следовательно, единственной вероятной причиной сохранения объекта остается только существенное ценовое превосходство ОНС над стоимостью земельного участка . Понятно, что в ряде регионов (например, г. Москва, г. Санкт-Петербург) документально подтвердить такое ценовое превосходство затруднительно.


Таким образом, владение "незавершенкой" с просроченными и прекращенными арендно-земельными правоотношениями и просроченной градостроительной документацией является крайне рискованным способом вложения капитала. Согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ при отсутствии или недостижении соответствующего соглашения с собственником участка последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом. При этом собственник земельного участка вправе (в судебном порядке) потребовать, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Следует подчеркнуть, что если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то достижение соглашения с собственником о заключении договора аренды на новый срок крайне проблематично, так как в целом ряде случаев предоставление государственных или муниципальных земель для целей строительства предполагает открытые торги или предварительное согласование, а также общественные слушания и иные ограничения. Кроме того, при исследовании вопроса о продолжении арендно-земельных отношений судом будут исследоваться вопросы о сроках строительства, о цене арендного землепользования, вопросы о разрешенном использовании, целевом назначении земельного участка (которое может измениться) и об иных существенных условиях.

Особо следует подчеркнуть, что ст. 272 ГК РФ предусматривает только право на продление ранее заключенного договора, то есть по смыслу ст. 272 ГК РФ изменению может подлежать только срок аренды. Таким образом, ст. 272 ГК РФ не предусматривает право на заключение нового договора аренды на других условиях.

Срок аренды между тем может быть продлен, если остальные существенные условия прежнего договора аренды возможно соблюсти, а именно: если не изменились целевое назначение земельного участка и (или) категория земель, если не установлен особый режим охраны земель, если не изменился градостроительный регламент территории, в состав которой входит данный участок, и т.д. В любом случае процедура продления срока аренды потребует судебного решения. При этом собственнику ОНС необходимо обосновать наличие предусмотренного законом запрета на снос объекта или доказать ценовое превосходство "незавершенки" над стоимостью земельного участка. Следует подчеркнуть, что срок разрешения споров в арбитражном с уде (с учетом рассмотрения дела как минимум в трех инстанциях) составит не менее года, а в случае если другая сторона будет применять недобросовестные процессуальные технологии, он может растянуться на годы.

Вывод: Статья 36 ЗК РФ не подлежит буквальному (безусловному) применению в отношении объекта незавершенного строительства и не является основанием для исключительности прав собственника объект незавершенного строительства на занятый земельный участок.



Имеет ли право собственник ОНС завершить строительство?

В случае истечения срока действия разрешительной документации и прекращения договора аренды земельного участка вопрос о завершении строительства целиком связан с наличием/отсутствием у собственника такого участка обязанности перезаключить договор его аренды на новый срок и наличием/отсутствием у местных органов исполнительной власти обязанности осуществить выпуск распорядительного документа о завершении (продолжении) строительства.

Вопрос о принудительном продолжении арендных отношений рассмотрен выше.

Что касается права на осуществление (продолжение) градостроительной деятельности, то такое право может возникнуть только на основании действующего распорядительного документа уполномоченного органа исполнительной власти (Решения о строительстве) и оформленного в установленном порядке Разрешения на строительство.

Разрешение на строительство, в свою очередь, оформляется только лицу - правообладателю земельного участка в соответствии с условиями, указанными в ст. 51 ГрК РФ, то есть его получение также упирается в процедуру, предусмотренную в предыдущем параграфе.

Вывод: Факт обладания ОНС на праве собственности не является достаточным и безусловным основанием для продолжения и завершения строительства.

Правовые последствия и риски купли-продажи ОНС

Статья 272 ГК РФ предусматривает случай, когда собственник ОНС утратил право пользования земельным участком. Учитывая, что покупатель ОНС правом пользования земельным участком никогда не обладал, можно заключить, что ст. 272 ГК РФ в части условий установления права пользования земельным участком на новый срок на покупателя ОНС не распространяется.

Таким образом, для оценки прав покупателя ОНС можно руководствоваться только ст. 35 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В соответствии с п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, устанавливается в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как показано выше, ОНС можно использовать только в целях завершения строительства, следовательно, площадь и границы части земельного участка, занятого "незавершенкой", определяются в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, покупатель "незавершенки" может оформить земельный участок (определить его границы и площадь) для продолжения строительства только при условии разработки и утверждения новой градостроительной документации с нуля. Следует заметить, что градостроительная разрешительная документация от продавца к покупателю объекта передана быть не может ввиду того, что согласно гипотезе настоящей статьи является просроченной. При этом действующее законодательство не содержит норм, обязывающих органы исполнительной власти осуществить выпуск и утверждение новой градостроительной документации.

Таким образом, продолжение строительства возможно только при условии согласия собственника земельного участка заключить с собственником ОНС договор аренды земельного участка и при условии согласия компетентных органов исполнительной власти утвердить новую градостроительную документацию.

Как указывалось выше, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то достижение соглашения с собственником о заключении договора аренды крайне проблематично, а в целом ряде случаев - невозможно. Например, если ОНС является объектом жилищного строительства (недостроенным многоквартирным домом), то земельный участок может быть предоставлен новому собственнику ОНС исключительно путем проведения аукциона (п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ).

Таким образом, покупатель "незавершенки", желающий продолжить строительство, наряду с существенным риском невозможности заключения договора аренды на новый срок несет также риск получения отказа в оформлении и утверждении новой градостроительной документации.

Следует подчеркнуть, что обжаловать отказ в данном случае не представляется возможным: договор аренды не заключен и правовые основания понудить собственника заключить такой договор отсутствуют. При этом риск удовлетворения требования собственника земельного участка об обязании приведения участка в первоначальное состояние и возврата участка собственнику сохраняется в полном объеме.

Вывод: У собственника (в т.ч. покупателя) объекта незавершенного строительства с прекращенными арендно-земельными правоотношениями и просроченной градостроительной документацией возникает существенный риск безвозвратно потерять денежные средства, вложенные в покупку ОНС. Кроме того, есть риск возникновения обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние: осуществить снос объекта, обеспечить вывоз строительного мусора, вложить средства в благоустройство территории.

В заключение отметим, что степень готовности объекта незавершенного строительства не влияет на его правовой режим. Режим объекта с 10-процентной готовностью (так называемый нулевой цикл) приравнивается к режиму ОНС, готового на 100% (когда фактическое создание объекта завершено, но распорядительный документ "О вводе в эксплуатацию" отсутствует).

Д. Уткин


Перейти к общему перечню вопросов

Задать вопрос













Заказать звонок












   
  Оценка  
   
     
 
Яндекс.Метрика